Ни жилья, ни денег. Как оживить строительный бизнес

Ни жилья, ни денег. Как оживить строительный бизнес

Tемирбек Ажыкулов, председатель Международного делового совета КР. Трудовую деятельность начал в международной инженерно-строительной консалтинговой компании. В горнодобывающей промышленности участвовал в запуске новых проектов на поисково-разведочных этапах и далее, в фазах развития и производства. Работал генеральным директором Международной нефтегазовой компании в Кыргызстане.
Возглавляет комитет по строительству в бизнес-ассоциации «ЖИА» (Ассоциация молодых предпринимателей). Общественный советник председателя Государственной налоговой службы КР и советник Секретариата Совета по развитию бизнеса и инвестициям при правительстве КР. Член нескольких рабочих групп при правительстве, созданных в качестве платформы для обсуждения вопросов, поднятых бизнесом.

— Что происходит на рынке недвижимости? Мы видим как замедлился рост «элиток». О социальном жилье, ипотеке, много слышали обещаний в период выборов. Какова перспектива?

Проблема недоступности жилья для кыргызстанцев, особенно для приезжих из регионов, среднего достатка и с низким уровнем доходов, существует уже более 20 лет. Прослойка между богатыми и бедными действительно разрывается, становится все больше и заметней. В регионах люди живут в среднем все одинаково, не то что в столице У нас в стране рынок недвижимости поделен на две части — первичный (дома новые, элитные) и вторичный ( старые дома, построенные в основном в советское время). И кредитование (ипотека) доступно только для вторичного рынка, в связи с тем, что эти дома уже построены и сданы в эксплуатацию. И есть шанс поставить их в залог. Поэтому все банки стараются давать кредиты под имеющееся уже жилье вторичного рынка. Поэтому коммерческие банки ориентированы на вторичный рынок, что делает их дороже, чем первичный рынок.
Строительные фирмы покупают земельный участок и привлекают параллельно дольщиков, которые первоначально оплачивают лишь 30 % стоимости дома. Остальные средства стройфирмы привлекают за счет денег вкладчиков и частично своих денег. Этот рынок недвижимости развивался, когда у людей были на руках наличные деньги и был ежемесячный стабильный доход. А также, когда деньги от наших трудовых мигрантов стабильно поступали в КР. Из перечисляемых мигрантами 2 млрд долларов в год, половина денег поступала на рынок недвижимости (1 миллиард долларов). Из этого миллиарда долларов большая часть денег уходила, конечно, на вторичный рынок жилья, и где-то порядка 300 млн долларов в год вливались в первичный рынок жилья, в строительство новых домов. Такая статистика есть в Госрегистре КР. Но с прошлого года после первой девальвации российского рубля и курса сома к доллару, поток денег мигрантов из РФ сократился на 15% на конец 2014 года.
В начале 2015 года поступление денег от мигрантов в РФ сократилось еще на 20%, составив на данный момент 40%. Это привело к тому, что порядка 300 млн долларов перестали поступать на первичный рынок жилья, и соответственно наступил спад на рынке недвижимости. Такая ситуация повлияла негативно и на рынок стройматериалов. В итоге строительные компании переживают сложный кризис, так как они уже свои деньги в строительство вложили, начали строительство и должны закончить дом при любых обстоятельствах. И сейчас стройфирмы вынуждены скидывать цены на новые дома, чтобы закончить строительство в обещанный срок, пусть даже без прибыли, или с незначительной малой прибылью. Часть фирм просто заморозили стройку и выжидают более благоприятной ситуации. Это те фирмы, которые не успели начать строительство. И этот процесс затянулся уже на год.
Тем более что продажа недвижимости в нашей республике производится в долларах. Хотя стоимость этих домов упала всего на 5-10%, но в сомовом выражении эта сумма увеличилась из-за роста доллара. Если человек зарабатывал 40-50 тысяч сомов в месяц в прошлом году и 500 долларов мог выплачивать ежемесячно на будущее жилье, то сегодня он уже не может оплачивать такую сумму.
Та же картина и с нашими мигрантами в РФ. Если они зарабатывали 50-100 тысяч рублей и спокойно могли выделить в месяц на оплату ипотеки 500 долларов , то сейчас в долларовом выражении их заработки стали существенно ниже. И таким образом свои обязательства они уже не могут выполнять. В этой кризисной ситуации думаю самым лучшим решением было бы, чтобы государство стало помогать этому рынку. То есть через государственное ипотечное кредитование. Через создание социального жилья, программа которого уже затянулась у нас на 25 лет. И это все возможно. Ведь у государства всегда есть резервы, к примеру, открытие киргизско-российского фонда, из которого 100 млн долларов выделено на ипотечное кредитование. Эта сумма оживила бы рынок недвижимости и стройматериалов, который переживает нелегкие времена. У нас ведь рынок небольшой и 100 млн сослужили бы хорошую службу. Хотя бы на полгода-год оживить рынок и это сразу бы вызвало доверие к нам крупных инвесторов, которые вложились бы в рынок недвижимости на долгосрочной основе. Наши местные компании раздробленные, с небольшими участками, и построить, скажем, комплекс — небольшой микрорайон, им не под силу, это возможно только крупному инвестору. И такие предложения МДС делает нашему правительству. Но пока мы не видим четкой поддержки со стороны государства.
Есть еще третий, но очень сложный вариант — вовлечь частные иностранные банки в строительство социального жилья и выдавать кредиты под небольшие проценты частным строительным кампаниям на строительство ипотечного жилья. Но ни один банк на это не пойдет пока не увидит, что за этим проектом стоит государство. Банки будут требовать государственные гарантии. Строительный сектор у нас составляет сейчас 12% к ВВП. И такому инвестору государство должно снизить налоги и землю под строительство дать дешевле, чтобы его заинтересовать и стимулировать. Тогда такие дома в ипотеку продавались бы не на год — два как у нас сейчас, а на 5 — 10 лет под 500 долларов в месяц, скажем.

Т. Сагынова.

NO COMMENTS

Leave a Reply